沿用板块—子市场监测体系，承接上期租赁分析，本期对全市二手买卖市场作监测，并分析各活跃子市场租售比走势。按剔除月度涨跌幅超40%极端个案、挂牌≥30套且成交≥5套的门槛，2026年7月全市二手买卖活跃子市场258个（覆盖99个板块），租售比取双端均有活跃样本的220个。

① 特征：98—08年房龄段覆盖率74%最高，15—22年仅27.3%；浦东40个、闵行32个、宝山29个居前；成交均价中位98—08年最高（44040元/㎡），15—22年最低（26141元/㎡）。

② 环比：两期均达门槛253个子市场，挂牌单价环比中位0.0%、成交-1.7%；双升20.9%、挂升成跌29.6%、挂跌成升21.7%、双跌27.7%。

③ 同比：247个子市场挂牌中位-7.7%、成交-8.5%，双跌占77.3%；中心城区不再“抗跌”，跌幅前8名中占3个，重灾区为98—08年早期商品房。

④ 长短周期：同频走强0个、同频走弱45个（17.9%），环比双升同比双跌47个（18.7%），其余63.5%方向交叉。

⑤ 租售比：成交口径中位2.40%、挂牌口径1.77%，成交高于挂牌的占96%；98年以前房龄段最高（2.87%）、98—08年最低（2.11%）。可比样本174个，环比上升64%、同比上升78%；主导因素环比房价38%、租金32%，同比房价48%、租金15%，短期已现租金带动。租金与房价涨跌幅相关系数环比-0.04、同比-0.01，两者基本相互独立。

⑥ 研判：整体仍处低位调整，内部分化大于方向共识，同板块新老房源差价拉大；租售比系统性抬升，长周期以房价调整为主，近两月租金上升成为重要力量。后市关注挂升成跌、挂跌成升子市场走向，预计逐步走稳、局部补跌与局部修复并存。