9 月上海楼市给出了今年第一个正向价格信号：二手住宅监测价连续下行 39 个月后首次环比转正。但把六个市场放在一起看，转正只是表面的一层，量的回升与结构的调整同时在发生。以下按二手价格、新房、二手成交、租赁、商办、土地六面依次说。

一、二手住宅监测价：39 个月连降后首次转正

9 月全市二手住宅监测价 47,880 元/㎡，环比上涨 0.04%，为连续下行 39 个月后的首次转正；同比仍降 6.81%。

结构上，普跌格局明显缓和：全市 121 个板块中 59 个上涨、62 个下跌，约六成板块的涨跌幅收敛在 ±0.15% 以内。涨幅居前的是鞍山（+1.57%）、曲阳（+1.24%），跌幅居前的是长寿（-1.27%）、古美罗阳（-1.04%）。分区看 10 区转涨、6 区下跌，杨浦、虹口分别涨 0.47%、0.34%。

分价格段看，低总价段率先转涨：300 万以下涨 0.08%、300—500 万涨 0.06%。这说明修复是从购买力最实的一端开始的。预计短期价格进入企稳渐进的阶段。

二、新房：供应放量、成交回升，均价高位回调

9 月全市新房供应 48.3 万㎡、环比增 57%；成交 52.0 万㎡、环比增 10%；成交均价 81,098 元/㎡、环比回落 2%，为连续第二个月高位回调。

成交结构上，100—120 ㎡刚改户型占比 33%、比上月上移 1 个百分点；80—100 ㎡刚需占 21%；120 ㎡以上改善合计 43%。刚需与刚改合计仍过半。

区域上六成以上区域成交正增长，静安、松江、黄浦分别涨 63%、53%、39%；浦东均价环比回落 12%。9 月新开盘 34 批次、3,543 套，环比分别增加 12 批次、1,544 套，近郊热点盘去化突出。

三、二手房成交：量价齐稳，板块轮动修复

9 月全市二手房成交 20,691 套、环比增 1%；成交均价 36,032 元/㎡、环比升 1%。

总价结构稳定：300 万以内占 68%，300—500 万占 18%，1,000 万以上约 3.3%，刚需刚改仍是绝对主力。

区域上半数区域成交回升，普陀、静安环比均增 12%，闵行、虹口增 10%；奉贤、金山各降 10%，跌幅居前。价格端 10 区涨、5 区跌、1 区持平：崇明涨 9.5% 居首，黄浦、静安分别涨 8.1%、5.4%，闵行回落 7.5%。

板块层面涨跌互现：金汇、南京西路涨幅超 160%，漕泾、金山中部、新场跌幅 36%—67%。市场已经从普涨普跌转为板块轮动修复、结构性复苏。

四、租赁：指数微降，租售比高位小幅回落

9 月全市住房租赁价格指数环比降 0.01%，企稳态势延续；监测租金 70.5 元/㎡·月、同比降 3.51%，降幅收窄。中心城区上涨板块占比偏高，远郊下调板块占比偏高。

全市租售比约 1.77%，仍处近年高位：环比降 0.05%、同比升 3.19%，上行斜率放缓。分房龄看，1990 年以前 2.09%、1990—1997 年 2.08%，1998 年以后各房龄段在 1.67%—1.69%。分环线看，内环内约 1.73%，郊环外达 2.06%。

保租房方面，截至 9 月 30 日随申办"我要租房"累计上线 855 个项目、约 29.9 万套；9 月新上线 64 个项目、新增 10,859 套，浦东新区占比 21.9% 居首。

五、商办：结构性分化，办公租金跌幅收窄

办公租金 3.01 元/㎡·天、环比降 0.32%，跌幅进一步收窄；近七成板块下跌，大华、嘉定北部、淞宝、罗店跌幅超 2%，奉贤金汇涨 2.27%。

一手办公供应 2.44 万㎡、环比降 44%；成交 3.07 万㎡、环比增 2%；均价 34,353 元/㎡ 基本持平，松江、宝山分别涨 27%、8%。

一手商业新增供应 4.60 万㎡、环比增 578%——供应集中放量；成交 8.19 万㎡、环比降 14%，宝山单区占近九成；均价 15,359 元/㎡、环比降 20%，区域价格分化显著。

六、土地：量缩额增，核心宅地竞价激烈

9 月全市成交 18 幅地块，成交建面约 81.6 万㎡、环比降 34%；成交金额约 297.4 亿元、环比增 18%。量缩额增的原因很清楚：涉宅用地占比提升，核心宅地竞价激烈推高地价。

涉宅用地 4 幅溢价、3 幅底价：浦东金桥经 143 轮、中信泰富溢价 30%；闵行古美组合经 177 轮、招商 & 南山 & 滨江联合体溢价 24%；杨浦江湾历史风貌区经 109 轮、招商 & 南山联合体溢价 21%；静安大宁经 78 轮、象屿 & 建发联合体溢价 5.48%。

9 月 28 日现房销售细则发布，行业拿地门槛进一步提升——这条与新房、土地两面直接相关。

六面合起来的一句话

价格端第一次给出了正向信号，但量的回升靠的是两头：一头是 300 万以下的低总价刚需（监测价率先转涨、成交占比 68%），一头是核心宅地（297.4 亿里主要靠溢价地块撑着）。中间段还在调整——新房均价连续两个月高位回调、商办商业供应集中放量降价 20%。

所以这不是一轮普涨式的修复，而是分层修复：能成交的价格先动，卖不动的继续让价。判断后市，比的不是"涨没涨"，而是"哪一层先动"。

口径说明：文中监测价、租金、成交、供应、土地数据均为联城数库月度监测结果，数据月为 2026 年 9 月；保租房数据来自随申办"我要租房"公开挂网信息。